Sul settore del mercato fondiario, l’indagine annuale condotta dal Crea Politiche e Bioeconomia conferma per il 2022 la crescita dei valori dei terreni agricoli già riscontrata nella precedente annata, con un prezzo medio nazionale della terra che si attesta a circa 22.600 euro per ettaro, registrando un incremento dell’1,5% rispetto al 2021. Sul prezzo del 2022 va considerata l’incidenza dell’inflazione salita a +8,1%: i valori deflazionati evidenziano un processo di erosione del capitale fondiario nazionale, particolarmente evidente nel 2022 provocando una svalutazione dei valori reali dei terreni agricoli del 6,6% e di quasi il 24% nell’ultimo ventennio.
Gli incrementi di valore, tuttavia, continuano e hanno riguardato principalmente le regioni di Nord-Ovest (+3,2%) seguite da quelle di Nord-Est (+1,2%), Sud (+0,8%), Centro (+0,6%) e Isole (+0,5%)
La dinamica della crescita nelle regioni Nordorientali si aggira su valori fondiari medi poco sotto i 50.000 €/ha. Mentre nel Mezzogiorno i valori medi si mantengono mediamente sotto i 15.000 €/ha.
Eccezioni con i valori più elevati si ritrovano concentrati in alcune provincie del Triveneto. Così nel trevigiano, dove il settore vitivinicolo continua a valorizzare il capitale fondiario nelle aree collinari e nelle pianure limitrofe, si registrano quotazioni medie poco sotto ai 95.000 €/ha, con punte di circa 350-500.000 €/ha per i vigneti delle zone “Conegliano Valdobbiadene Prosecco Docg”. Nell’Alto Adige il valore medio tocca i 104.000 €/ha grazie al peso dei frutteti.
Nello specifico, il Consiglio Nazionale del Notariato stima nell’ultimo anno un incremento delle compravendite di quasi due punti percentuali con oltre 150.000 rogiti effettuati. Anche i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi) confermano questa tendenza registrando un +7,5% della superficie soggetta a transazioni a livello nazionale.
In Piemonte le quotazioni hanno un notevole rialzo (+4,9%) soprattutto per i terreni vocati alla vitivinicoltura e a seminativi irrigui che sono anche i principali oggetti di compravendita, seguiti dai frutteti. Per quanto riguarda i seminativi non irrigui, i fenomeni siccitosi che si sono verificati nelle ultime stagioni hanno incentivato la scelta per la semina di cereali vernini o a bassa richiesta idrica e su questo aspetto si mantiene l’interesse degli investitori, oltre che per le rotazioni colturali.
In Lombardia l’interesse degli operatori si è concentrato soprattutto nei terreni destinati a colture ad alto valore aggiunto, dove le imprese agricole sono potenzialmente in grado di conseguire redditi apprezzabili e competitivi, sia negli ordinamenti zootecnici sia vegetali, in particolare viticoli e orticoli. Nel complesso il prezzo medio della terra è in leggera crescita (+2,5%) con un mercato che mantiene il suo equilibrio.
In Toscana il mercato fondiario toscano è stato caratterizzato da pochi scambi con quotazioni medie dei terreni quasi invariate rispetto al 2021 (+1,1%), per i quali sono stati soprattutto i vigneti nelle zone a Denominazione a fare da traino.
In Campania il valore fondiario medio rimane stabile (+0,5%) sebbene i testimoni riferiscano un mercato più dinamico rispetto alle ultime stagioni grazie ai terreni destinati a produzioni di alto pregio, specie frutteti, e colture del comparto orto-florovivaistico, che hanno fatto da traino.
La crisi in atto ha però ridotto, in Italia, la propensione alla vendita da parte dei proprietari che preferiscono mantenere il patrimonio fondiario come bene rifugio ed è lo stesso motivo a sostenere l’incremento della domanda da parte di investitori, tra cui anche operatori extra agricoli, che riconoscono la terra un bene rifugio in grado di proteggere i patrimoni. Così, anche sul mercato fondiario si affacciano i fondi di investimento. Per questi i terreni agricoli offrono una diversificazione dei portafogli con una potenziale copertura dall’inflazione e con domanda e offerta rigide, ovvero hanno una variabilità abbastanza bassa che non espone l’investimento alla speculazione sui mercati finanziari.
La domanda tende a prevalere sull’offerta per i terreni destinati a colture di pregio, produzioni ad alto valore aggiunto e dotati di una buona infrastrutturazione.
L’offerta si impone invece nelle zone più marginali, dove il progressivo abbandono dell’attività agricola continua a rappresentare una minaccia ambientale e sociale. Il fenomeno che interessa indistintamente Nord e Sud, è legato spesso ad agricoltori anziani senza successori o dagli eredi di questi – occupati in settori extra-agricoli – o piccoli imprenditori con aziende non strutturate, non più in grado di mantenere un livello di redditività adeguato.
Novità normative – che se confermate incideranno sul mercato immobiliare italiano – arrivano dalla manovra finanziaria per il 2024, approvata dal Consiglio dei Ministri e in via di definizione e approvazione in Parlamento. Al suo interno tre nuove imposte sugli immobili: misure che colpiranno i cittadini che usano la casa come investimento o che possiedono una seconda casa all’estero e ancora chi ha beneficiato del Superbonus 110% per ristrutturare casa e la mette in vendita prima di 5 anni dall’ultimazione dei lavori ci saranno novità importanti sulla tassazione delle plusvalenze. Sarà calcolata sull’intera somma e non su quella “scontata” del costo della ristrutturazione. L’aliquota è del 26%.
